¿Es necesario darse de alta como autónomo para poner en alquiler una vivienda vacacional?


Cada vez es más común poner en alquiler una segunda vivienda por días o por semanas. De hecho, hay personas que, incluso, adquieren una vivienda con el único objetivo de sacar rentabilidad y convertir esa inversión en un negocio. Si bien es cierto que estos alquileres tienen lugar durante todo el año, es en los meses de verano cuando mayor demanda se produce y, por tanto, aumenta la oferta de viviendas de alquiler vacacional. De hecho, en agosto de 2021 el número de viviendas turísticas superó las 306.000, según datos presentados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Durante esta época, las gestorías y asesorías reciben cientos de consultas por parte de propietarios que tienen intención de alquilar su segunda vivienda, pero que no tienen claro cómo deben actuar.


El alquiler de apartamentos turísticos está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como por las diferentes normativas de las comunidades autónomas. De esta manera, y como sucedería con cualquier otro tipo de negocio, existen determinadas obligaciones y requisitos que debe cumplir el propietario de la vivienda. Sin embargo, muchas veces se plantea la duda de si es obligatorio darse de alta como autónomo o no ya que actualmente no existe ninguna ley que recoja de forma explícita dicha obligatoriedad.


Para dar respuesta a esta pregunta es necesario entender que hay operaciones que pueden encontrarse dentro de lo que el Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones considera que deberían englobarse en el marco del trabajo autónomo. Esto es “aquel que realiza de forma habitual, personal y directa una actividad económica a título lucrativo, sin estar sujeto a un contrato de trabajo”. Es decir, en este punto, entra en juego el concepto de habitualidad. Es en este término donde se encuentra la clave para determinar cuándo un trabajo es considerado un ingreso extra esporádico o el comienzo de un pequeño negocio.


Para conocer cuándo es obligatorio darse de alta como autónomo, es importante diferenciar entre aquellos propietarios que ponen en alquiler sus viviendas de forma esporádica para ganar un dinero extra, y aquellos que lo que realizan es una actividad económica habitual, en la que, además, en muchas ocasiones, se ofrecen otro tipo de servicios asociados a la hostelería y al hospedaje. En el primero de los casos, al no producirse una habitualidad, no será necesario darse de alta. Por el contrario, en el segundo caso sí será obligatorio y deberán mantenerse al día todas las obligaciones tanto con la Agencia Tributaria como con la Seguridad Social.


La habitualidad determina si es obligatorio darse de alta o no


La Administración española nunca ha sido del todo clara en lo que respecta a este hecho, ya que el factor decisivo que plantea para obligar a la inscripción en el RETA es la habitualidad, pero no establece unos mínimos. Es decir, aunque la Seguridad Social considera que cuando exista una habitualidad es necesario darse de alta como autónomo, no ha aclarado cuándo una actividad empieza a considerarse habitual. "No hay nada claro, porque no hay una norma que recoja ni el número de apartamentos que debe tener en alquiler un propietario para estar obligado a darse de alta, ni los ingresos que puede facturar, ni si quiera el periodo de tiempo que puede tenerlo arrendado", explicó a este diario el abogado laboralista Alberto Ara.


A veces se ha querido tomar como referencia que los ingresos obtenidos por la actividad no superen el Salario Mínimo Interprofesional. Es decir, se ha dicho en base a ciertas sentencias que no sería necesario darse de alta como autónomo si no se alcanzan unos ingresos superiores a esta cantidad. Sin embargo, la Seguridad Social puede no tener en cuenta este criterio. Es más, realmente nunca lo ha hecho, porque se basa en otros factores.


Los servicios ofrecidos en la vivienda: el otro factor determinante


Tal y como indicaron numerosos expertos, aquellos propietarios que desarrollen una actividad lucrativa de forma no habitual porque obtienen unos ingresos extras mediante el alquiler de una o varias vivienda, estarían exentos de convertirse en autónomos y pagar todos los meses a la Seguridad Social. Otra cosa es, en el caso de los alquileres vacacionales, cuando esta actividad se convierte en el negocio profesional, deja de ser complementario y se convierte en un medio de vida. En ese caso, sí sería obligatorio darse de alta como autónomo.


Pero, además de estos factores, debe tenerse muy en cuenta el tipo de servicio prestado, ya que no es lo mismo limitarse a alquilar de forma ocasional una vivienda para percibir unos ingresos extraordinarios, que ofrecer también un servicio propio de la hostelería y el hospedaje. En este caso, la actividad es otra y conllevaría la obligatoriedad de darse de alta como autónomo.


Según la Agencia Tributaria, la clave para diferenciar un servicio de hospedaje con el alquiler de vivienda estaría en que el primero presta una serie de servicios, como “recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto; limpieza periódica del inmueble y el alojamiento; cambio periódico de ropa de cama y baño; puesta a disposición del cliente otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas…); o prestación de servicios de alimentación y restauración".


Por tanto, no tendrían que darse de alta como autónomos aquellos propietarios que únicamente alquilen la vivienda y que, además, no ofrezcan los servicios propios de hospedaje y hostelería. Por su parte, aquellas personas que contemplen el alquiler como un negocio habitual o que ofrezcan servicios propios de la hostelería, sí tendrían la obligación de darse de alta como autónomo. No obstante, los expertos aseguran que lo mejor es “guiarse por el sentido común”.


Aunque no tenga que darse de alta como autónomo, sí deberán declararse los rendimientos


Actualmente, aquellos propietarios que alquilen una vivienda para uso turístico, ya sea de forma directa o a través de una plataforma, tienen la obligación de darse de alta censal a través del modelo 036 o 037. Según la Agencia Tributaria, el alquiler de pisos o apartamentos para fines de semana o periodos determinados de tiempo, sin que el titular de la actividad de alquiler preste ningún otro tipo de servicio al inquilino, constituye una actividad propia del Epígrafe 861.1 de la Sección primera de las Tarifas, “Alquiler de viviendas”.


En cualquier caso todos los propietarios de viviendas que las pongan en alquiler tendrán que incluir estos ingresos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ya que los propietarios sí deberán declarar los rendimientos como capital inmobiliario, siempre que, como se ha dicho, no se ofrezcan servicios de hostelería (en caso contrario se declararán como rendimientos de la actividad económica).


¿Qué ocurre si el trabajador no se da de alta en el RETA y la administración considera que debería hacerlo?


En caso de no registrar este tipo de actividades aún dándose una situación de obligatoriedad, el propietario de la vivienda se arriesgaría a elevadas sanciones. Estas vendrían tanto por parte de la Agencia Tributaria, como de la Tesorería General de la Seguridad Social. No estar dado de alta como autónomo conlleva dos multas distintas:

  • En primer lugar, la Agencia Tributaria considera como una infracción grave tener una actividad económica habitual y no declararla, por lo que impone multas de hasta 3.000 euros. Además podrá liquidar todos los impuestos no pagados, como el IVA o el IRPF. A los que habrá que añadir las sanciones, recargos e intereses.

  • En segundo lugar, no solo se obligará al alta en el RETA, sino que se reclamará la cuantía total de las cotizaciones no pagadas con efecto retroactivo a la fecha de alta. Además, se cobrarán con un 20% de recargo por retraso, más intereses.


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